Planując wynajem mieszkania cudzoziemcowi, nie wolno zapomnieć o kaucji. Jest to bardzo ważna sprawa, ponieważ dochodzenie roszczeń z tytułu jakichkolwiek uszkodzeń, może napotkać poważne trudności. Ustalmy również z naszym najemcą kwestię opłat za media - z racji tego, że duża część umów wynajmu mieszkania cudzoziemcom Czynsz (dodatkowo) 600 zł. Mieszkanie na długoterminowy wynajem , min. 1 rok, na parterze w 4-ro piętrowym bloku w Skarżysko- Kam. przy ul. Krasińskiego 8. Powierzchnia 48m +piwnica i balkon ,2 pokoje, kuchnia ,łazienka i oddzielna ubikacja, w przedpokoju wbudowana szafa z przesuwnymi drzwiami. Wydana kilka dni temu przez NSA uchwała ma szansę zakończyć spory między skarbówką a podatnikami, którzy wynajmują mieszkania. Fiskus domagał się, by właściciel kilku nieruchomości rejestrował działalność i rozliczał najem jako firma. Sąd nie ma jednak wątpliwości – to podatnik decyduje o sposobie opodatkowania, a wynajmowanie nawet kilkunastu mieszkań nie wyklucza Sprawa dotyczyła spółki buującej i sprzedającej mieszkania, która planuje stopniowo przejść na model operatorski tj. budowę mieszkań na wynajem długoterminowy. Najemcami będą głównie osoby fizyczne, choć może się zdarzyć, że mieszkanie wynajmie przedsiębiorca dla swoich pracowników. 4 350. REKLAMA. Rolnik ryczałtowy. Przepisy określają szczególną procedurę rozliczania VAT dotyczącą rolników ryczałtowych, której istotą jest zwolnienie z podatku dokonywanych przez nich czynności dostaw produktów rolnych lub świadczenia usług rolniczych. Od 1 stycznia 2021 r. obowiązują nieco zmienione przepisy w tym zakresie. Sprzedaż prywatnej nieruchomości – zeznanie roczne PIT-39. W roku podatkowym, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości, podatnik ma obowiązek złożenia PIT-39 w terminie do 30 kwietnia. Również do tego dnia należy opłacić podatek wynikający z deklaracji. Uzupełnienia druku PIT-39 dokonuje się w przypadku gdy dochody Mam 2 mieszkania po 3 pokoje w blokach wielkopłytowych pod wynajem po 240zł na zarobku na rękę i nie mam najemców. Telefonów mnóstwo, lecz praktycznie nikt co jest na stałej umowie o pracę. Właściciel lokalu mieszkalnego może dokonać podwyżki czynszu za wynajem, ale tylko do ustalonej kwoty. Każdorazowo jednak musi uzasadnić, dlaczego zdecydował się podnieść tę kwotę. Powody mogą przyjąć formę obiektywnych przesłanek lub ustalonych w przepisach prawnych. Ograniczenie to wprost wynika z art. 8a ust. 4 Ustawy o Wynajem mieszkania zawsze należy traktować poważnie i warto być pod tym kątem dokładnym. Rynek oferuje pełen przekrój nieruchomości do wynajęcia, a pośpiech zawsze jest złym doradcą. Dobrze jest poświęcić czas na wybranie odpowiedniego miejsca. Wynajem mieszkania tak naprawdę sprowadza się do tego, aby obie strony umowy były Tym samym przedsiębiorca powinien prowadzić ewidencję VAT zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak i dla wynajmu mieszkania i wykazywać ją (ewidencję dotyczącą wynajmu) w deklaracji VAT oraz w plikach JPK_VAT jako zwolnione z podatku. Wynika to przede wszystkim z faktu, że w ramach działalności jest on czynnym podatnikiem A18XN9. Podatnik VAT prowadzi działalność usługową w zakresie produkcji i zakładania paneli ściennych. Dodatkowo od niedawna wynajmuje nieruchomość w ramach najmu prywatnego, poza działalnością. Czy powinien wykazywać najem w deklaracji VAT-7 i w ewidencji VAT? Tak, podatnik powinien wykazywać w deklaracji i ewidencji oprócz swojej dotychczasowej działalności również najem prywatny. Szczegóły w dalszej części artykułu. Podatnikiem VAT może być osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej oraz osoba fizyczna. Te podmioty mogą wykonywać samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Natomiast poprzez działalność gospodarczą należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powstaje w związku z tym pytanie, czy najem nieruchomości prywatnej możemy uznać za działalność gospodarczą podlegającą VAT. Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Polecamy: Nowa matryca stawek VAT Polecamy: Biuletyn VAT Najem prywatny jako działalność gospodarcza Najem nieruchomości polega de facto na wykorzystywaniu towaru, w tym przypadku lokalu. Jeżeli więc jest on dokonywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych, wówczas stanowi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Przy czym za działalność gospodarczą dla celów rozliczeń VAT należy uznać wynajem nieruchomości dokonywany w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, jak i poza tą działalnością, tzw. najem prywatny. Gdy osoba fizyczna prowadzi działalność i wynajmuje prywatny lokal - dla rozliczeń VAT z tytułu wszystkich tych czynności jest jednym podatnikiem. Rozpoczęcie wynajmu stanowi tylko rozszerzenie dotychczasowej działalności podatnika. Stawka VAT dla najmu prywatnego Co do zasady stawka VAT na usługi najmu wynosi 23%. Jeżeli natomiast podatnik wynajmuje na cele mieszkaniowe, może zastosować zwolnienie przedmiotowe, określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolnienie to zawiera określone warunki, które muszą być bezwzględnie spełnione: usługa najmu, dzierżawy nieruchomości musi być na własny rachunek, wynajem dotyczy nieruchomości na cele tylko mieszkaniowe, cel wynajmu również musi mieć charakter mieszkaniowy. Jeżeli któraś z tych przesłanek nie jest spełniona, zwolnienie nie będzie miało zastosowania do usługi najmu lub dzierżawy. Wówczas należy taką usługę opodatkować stawką 23%. Najem prywatny na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT. Najemca, który oprócz sprzedaży opodatkowanej będzie rozliczał sprzedaż zwolnioną z tytułu najmu, jest zobowiązany wyodrębnić, jakie zakupy są związane tylko z najmem, i od nich nie odliczy VAT. Do zakupów wspólnych będzie mógł stosować proporcję. Gdy w poprzednim roku nie miał sprzedaży mieszanej ustala szacunkową proporcję na podstawie prognozy ustalonej z naczelnikiem urzędu skarbowego (art. 90 ust. 8 ustawy o VAT). Rozliczenie najmu prywatnego w deklaracji i JPK_VAT Jeżeli osoba fizyczna decyduje się w ramach swojej działalności świadczyć także usługi najmu prywatnego nieruchomości, to rozliczenie tej transakcji powinno zostać ujęte odpowiednio w jej deklaracji VAT, jeśli jest czynnym podatnikiem VAT. Nie składa innych rodzajów deklaracji. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, która podejmuje się jednocześnie świadczenia usług najmu prywatnego, obydwa rodzaje działalności wykazuje i rozlicza w jednej deklaracji VAT, gdy jest czynnym podatnikiem. Jeżeli świadczone przez podatnika usługi najmu prywatnego spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego i tak ciąży na nim obowiązek rozliczenia transakcji w deklaracji i pliku JPK_VAT. Potwierdził to Dyrektor KIS w indywidualnej interpretacji z 9 października 2019 r. (sygn. 0112-KDIL2- Czytamy w niej, że: (…) świadczone w ww. zakresie usługi najmu, korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, to tym samym podlegają one wykazaniu w deklaracji VAT-7. Jeżeli Wnioskodawca wykazuje w deklaracji VAT-7 ww. sprzedaż (tj. wynajem lokali na cele mieszkaniowe), to również jest on zobowiązany wykazać sprzedaż zwolnioną w plikach JPK VAT, bowiem plik JPK VAT jest odzwierciedleniem ewidencji prowadzonej dla potrzeb podatku od towarów i usług oraz deklaracji. Dlatego podatnik świadczoną usługę najmu, która: korzysta ze zwolnienia z VAT - powinien ująć w poz. 10 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK_VAT w poz. K_10; w nowym pliku JPK_V7K/JPK_77M będą to pola K_10 i P_10; podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT - powinien ująć w poz. 19 i 20 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK_VAT w poz. K_19 i K_20; w nowym pliku JPK_V7K/JPK_77M będą to pola K_19 i K_20 oraz P_19 i P_20. Gdy podatnik z tytułu wykonywanej działalności korzysta ze zwolnienia z VAT ze względu na wysokość obrotów, nie wykazuje w deklaracji również najmu - do czasu przekroczenia limitu sprzedaży. Należy pamiętać, że zdaniem organów podatkowych wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usług najmu zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT należy uwzględniać przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego (zob. przykładowo pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 lutego 2020 r., sygn. Podstawa prawna: art. 5a, art. 15 ust. 1, 2 i 3, art. 41 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 109 ust. 1 i 3, art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - z 2020 r. poz. 106; z 2020 r. poz. 568 art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - z 2019 r. poz. 1149; z 2019 r. poz. 1195 Beata Kociańska, ekspert w zakresie VAT VAT od wynajmu mieszkań. Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wydał 8 października 2021 r. interpretację ogólną w sprawie w sprawie opodatkowania VAT wynajmu (lub wydzierżawiania) nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe (znak Interpretacja ta dotyczy wyłącznie czynności wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości przez wynajmującego lub wydzierżawiającego na rzecz podmiotu gospodarczego będącego jego kontrahentem (tj. nabywcą wykonywanej przez niego usługi). Prezentujemy pełną treść tej interpretacji (śródtytuły pochodzą od redakcji). Działając na podstawie art. 14a § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 i 1598 - dalej: ,,ustawa – Ordynacja podatkowa”) w celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa podatkowego przez organy podatkowe, wyjaśniam, co następuje: 1. Opis zagadnienia, w związku z którym jest dokonywana interpretacja przepisów prawa podatkowego. Niniejsza interpretacja dotyczy zakresu zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm. - dalej: „ustawa o VAT”), tj. zwolnienia od podatku usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W praktyce rynkowej często występują modele transakcji, w których pomiędzy podmiotem wynajmującym nieruchomość (np. właściciel lub podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na podstawie innego niż własność tytułu) a finalnym beneficjentem świadczenia – osobą fizyczną zamieszkującą nieruchomość – występuje podmiot pośredniczący. Jako przykład tego typu schematu świadczenia wskazać można sytuację wynajmowania/wydzierżawienia nieruchomości przez jej właściciela dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, który z kolei wynajmuje/wydzierżawia tę nieruchomość innym podmiotom (na cele mieszkaniowe lub na inne cele). W przypadku takiego modelu powstawały wątpliwości co do charakteru wynajmowania/wydzierżawiania dokonywanego przez właściciela nieruchomości na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą – w kontekście warunku zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, tj. wyłącznie celu mieszkaniowego tego świadczenia lub wykonywania takich czynności na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r., poz. 2195, z późn. zm. - dalej: „ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego”). Interpretacja wydawana jest w związku z wątpliwościami interpretacyjnymi oraz ze stwierdzonymi przypadkami niejednolitego stosowania przez organy podatkowe ww. regulacji w zakresie zwolnienia od podatku, w szczególności w odniesieniu do przesłanki celu mieszkaniowego takich świadczeń. Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie czynności wynajmowania/wydzierżawiania nieruchomości przez wynajmującego/wydzierżawiającego na rzecz podmiotu gospodarczego będącego jego kontrahentem (nabywcą wykonywanej przez niego usługi). Przedmiotem interpretacji nie są natomiast dalsze czynności dokonywane przez ten podmiot gospodarczy („podmiot pośredniczący”) na kolejnych etapach łańcucha transakcji, tj. wynajem/dzierżawa na rzecz następnych w kolejności podmiotów. 2. Wyjaśnienie zakresu oraz sposobu stosowania interpretowanych przepisów prawa podatkowego do opisanego zagadnienia wraz z uzasadnieniem prawnym. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Zwolnienie dla usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek na rzecz społecznych agencji najmu wprowadzone zostało przepisami ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1243), która weszła w życie z dniem 23 lipca 2021 r.). Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy (Poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT wymienia sklasyfikowane do grupowania PKWiU 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”). Powyższe przepisy stanowią implementację do krajowego porządku prawnego przepisu art. 135 ust. 1 lit. l) dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z r., str. 1, z późn. zm. - dalej: „dyrektywa 2006/112/WE”), zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają od podatku dzierżawę i wynajem nieruchomości. Stosownie do ust. 2 ww. przepisu zwolnienie przewidziane w ust. 1 lit. l) nie obejmuje: a) świadczenia usług zakwaterowania określonych w prawie krajowym państw członkowskich, w sektorze hotelarskim lub w sektorach o podobnym charakterze, włącznie z zapewnianiem miejsc na obozach wakacyjnych lub na terenach przystosowanych do biwakowania; b) wynajmu miejsc parkingowych dla pojazdów; c) wynajmu trwale zainstalowanego wyposażenia i urządzeń; d) wynajmu sejfów. Państwa członkowskie mogą przewidzieć dodatkowe wyłączenia dotyczące zakresu stosowania zwolnienia przewidzianego w ust. 1 lit. l). Zgodnie z powyższym w prawie krajowym zostały wprowadzone dodatkowe warunki stosowania zwolnienia dotyczącego wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wprowadza następujące (łączne) warunki zastosowania zwolnienia od podatku: 1) wynajmowana lub dzierżawiona nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny, 2) wynajem lub dzierżawa dokonywane są na własny rachunek, 3) wynajem lub dzierżawa dokonywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Pierwszy i drugi warunek wyłączają z zakresu zwolnienia od podatku wynajem i dzierżawę wszystkich nieruchomości (lub ich części) o charakterze innym niż mieszkalny oraz usługi wynajmu/dzierżawy wykonywane przez podmioty działające na cudzy rachunek. Trzeci warunek wyłącza z zakresu zwolnienia usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości wykonywane na cele inne niż mieszkaniowe – a zatem np. na cele prowadzonej działalności gospodarczej lub inne (z zastrzeżeniem wykonywania czynności na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego). Podkreślić należy, iż decydującym kryterium uznania czy czynność jest dokonywana wyłącznie na cele mieszkaniowe czy na inne cele, jest cel wykorzystania nieruchomości przez podmiot ją najmujący, tj. cel nabywcy usługi. Istotny zatem w tym kontekście jest sposób rozporządzania mieniem przez usługobiorcę, który musi realizować jego cele mieszkaniowe. Kiedy mieszkanie jest wynajęte w celu mieszkaniowym? W tej właśnie kwestii, tj. w zakresie przesłanki dotyczącej dokonywania wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe, powstawały liczne wątpliwości w zakresie uznania czy warunek ten jest spełniony również wtedy, gdy najemcą nieruchomości o charakterze mieszkalnym jest podmiot gospodarczy, którego celem jest dalszy podnajem wynajętej nieruchomości na rzecz osób trzecich w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Zauważyć należy, że ta kwestia była przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Jak wynika z wydawanych orzeczeń, usługobiorca musi realizować jego własne cele mieszkaniowe. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) np. w wyroku z dnia 9 marca 2013 r., sygn. akt I FSK 1012/12: „Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm., dalej " w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2010 r., nie korzysta ze zwolnienia od podatku usługa najmu na rzecz podmiotu gospodarczego, który nie będąc konsumentem zaspokajającym – w oparciu o tę usługę – własne potrzeby mieszkaniowe, prowadzi wykorzystując najmowany lokal własną działalność gospodarczą w formie wynajmu na cele mieszkaniowe”. Jak wynika z orzecznictwa NSA, celem wprowadzenia zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, w zakresie dotyczącym świadczeń wykonywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe – ze wskazanymi wyłączeniami – było minimalizowanie kosztów najmu lokali mieszkalnych obciążających najemców, którzy wykorzystują te lokale w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji ww. zwolnienie prowadzić ma do nieobciążania podatkiem od towarów i usług wyłącznie finalnych konsumentów usług najmu i dzierżawy (Wyroki NSA: z dnia 9 marca 2013 r., sygn. akt I FSK 1012/12, z dnia 4 października 2017 r., sygn.. akt I FSK 501/26, z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16). Celem ustawodawcy nie było zatem objęcie zakresem zwolnienia wynajmu/dzierżawy nieruchomości do innych celów, w tym związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, nawet jeśli ta działalność polega na udostępnianiu nieruchomości w drodze kolejnych czynności podmiotom trzecim wyłącznie na cele mieszkaniowe. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w ugruntowanej już obecnie linii orzeczniczej sądów administracyjnych. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16: „Z treści powołanego wyżej przepisu jednoznacznie wynika, że zwolniona z opodatkowania jest usługa najmu „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. (…) W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych (wyroki: z 3 sierpnia 2013 r. sygn. akt I FSK 1012/12, z 7 kwietnia 2016 r. sygn. akt I FSK 1963/14 oraz z 4 października 2017 r. sygn. akt I FSK 501/16; dostępne na Skład orzekający w niniejszej sprawie pogląd ten podziela”. Powyższa argumentacja ma również zastosowanie w przypadku wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości dla podmiotu gospodarczego, wykorzystującego następnie wynajmowaną nieruchomość w celu udostępnienia (odpłatnego lub nieodpłatnego) swoim pracownikom do celów mieszkaniowych. Dopiero bowiem na etapie udostępniania nieruchomości pracownikom spełniony zostaje warunek celu wynajmu/dzierżawy nieruchomości – wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wyjątkiem od omówionej powyżej koncepcji zwolnienia dla wynajmowania/dzierżawienia nieruchomości – w kontekście warunku realizacji celów mieszkaniowych – jest wykonywanie takich czynności na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jakkolwiek prowadzą one działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania/dzierżawienia nieruchomości, stanowią jednak podmioty o szczególnym charakterze. Zgodnie z przepisami ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przedmiotem działalności takich agencji jest dzierżawa lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowanie tych lokali lub budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę (według kryteriów i zasad określonych w uchwale rady gminy). Działalność społecznych agencji najmu jest zatem elementem realizowanej przez samorządy polityki mieszkaniowej. Podmioty te działają na podstawie szczegółowo określonych w ustawie warunków, dochody z wynajmowania osobom fizycznym nieruchomości mieszkalnych są przeznaczane w całości na tę działalność. Uzasadnione zatem było objęcie zwolnieniem czynności wynajmowania/dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na rzecz społecznych agencji najmu. W związku z zasadą ścisłego interpretowania zwolnień od podatku, takie czynności zostały wskazane wprost w ustawie o VAT jako objęte zwolnieniem od podatku VAT. Podsumowując, usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego). Zwolnieniem od podatku jest natomiast objęta usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jaką ochronę daje podatnikom interpretacja ogólna? Zgodnie z art. 217 Konstytucji RP nakładanie podatków, innych danin publicznych, określanie podmiotów, przedmiotów opodatkowania i stawek podatkowych, a także zasad przyznawania ulg i umorzeń oraz kategorii podmiotów zwolnionych od podatków następuje w drodze ustawy. W konsekwencji interpretacja ogólna nie może nakładać na podatnika obowiązków i nie jest dla niego aktem bezpośrednio wiążącym. Zastosowanie się do niej będzie miało walor ochronny zgodnie z przepisami art. 14k–14m ustawy – Ordynacja podatkowa. Z dniem 1 stycznia 2017 r. do ustawy – Ordynacja podatkowa wprowadzono przepisy dotyczące utrwalonej praktyki interpretacyjnej. Zgodnie z art. 14n § 4 pkt 2 ustawy – Ordynacja podatkowa: „W przypadku zastosowania się przez podatnika w danym okresie rozliczeniowym do utrwalonej praktyki interpretacyjnej organów Krajowej Administracji Skarbowej – stosuje się odpowiednio przepisy art. 14k–14m”. Interpretację podpisał (z upoważnienia Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej) Jan Sarnowski - Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów. Wynajmujesz mieszkanie? A może masz wolny pokój, który stoi pusty i czeka na lokatora? Nie wiesz jak sporządzić umowę i wykazać zarobek z najmu w swojej deklaracji podatkowej? A może zastanawiasz się jak zalegalizować najem i płacić jak najmniej podatków? Jeśli odpowiedź na któreś z powyższych pytań brzmi tak, to dobrze trafiłeś. Na kolejnych stronach naszego poradnika dowiesz się wszystkiego, co będzie Ci w przyszłości w tym celu potrzebne. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się, by mieszkanie wynająć prywatnie, czy założysz w tym celu firmę i rozliczysz go „na firmę”, musisz stosować się do jednej podstawowej zasady. Powinieneś zbierać wszystkie możliwe dokumenty związane z najmem, czy to dotyczące Twoich przychodów, czy to kosztów podatkowych. Nawet jeśli do tej pory nie rozliczałeś najmu a jesteś w posiadaniu odpowiedniej dokumentacji, możesz znacznie prościej wyliczyć i zapłacić zaległy podatek. Metody opodatkowania przychodów z najmu Rozliczając się z najmu możesz wybrać: opodatkowanie na zasadach ogólnych (17%, 32%) – stosowane prywatnie lub w ramach założonego w tym celu przedsiębiorstwa, rozliczanie najmu w ramach założonej firmy i opodatkowanie go liniowo podatkiem według stawki 19%, ryczałt ewidencjonowany (8,5%, a po przekroczeniu 100 tys. zł - 12,5%) - stosowany prywatnie, ryczałt ewidencjonowany rozliczany w ramach działalności gospodarczej (8,5%, a po przekroczeniu 100 tys. zł - 12,5%). Decyzja należy tylko i wyłącznie od Ciebie, każda z tych zasad ma swoje wady, ale również i zalety! Musisz zatem sprawdzić, która z metod jest dla Ciebie najkorzystniejsza. Rozlicz się skalą podatkową, korzystaj z kosztów uzyskania i ulg podatkowych Rozważ przede wszystkim, czy opłaca Ci się opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, czyli podatkiem według skali 17% oraz 32% w zakresie nadwyżki ponad kwotę dochodów zł. Zasada ta obowiązuje w przypadku, gdy nie złożysz oświadczenia o: rozliczaniu się z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, rozliczaniu się z najmu poprzez założoną firmę (nieruchomość staje się tzw. środkiem trwałym). Pamiętaj Przychód z najmu możesz obniżyć o koszty jego uzyskania poniesione w celu osiągnięcia przychodu. Pomimo że stawka podatkowa jest stosunkowo wysoka, to podatek liczy się jedynie od czystej kwoty dochodu, czyli po odliczeniu poniesionych kosztów. Jeżeli nie złożysz żadnego oświadczenia o wyborze jakieś szczególnej formy opodatkowania, to dochody z najmu doliczasz do pozostałych dochodów i ustalasz łącznie podatek zgodnie z tzw. zasadą skali podatkowej. Przedstawiliśmy ją dla Ciebie w poniższej tabeli. Podstawa obliczenia podatku w złotych Podatek wynosi ponad do 85 528 17 % minus kwota zmniejszająca podatek (od 525,12 zł do 1360 zł) 85 528 14 539 zł 76 gr + 32 % nadwyżki ponad 85 528 zł Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Pamiętaj Jeśli zarabiasz wynajmując mieszkanie, musisz rozliczać samodzielnie podatek nie tylko na koniec roku, ale również w trakcie roku podatkowego. Opłacaj terminowo zaliczki na podatek dochodowy! Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych Rozliczać się na zasadach zryczałtowanych możesz jedynie w przypadku, gdy złożysz oświadczenie do 20 miesiąca po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy w danym roku przychód z najmu. W takim wypadku przychodów z najmu nie wykazujesz w standardowym PIT-36, lecz składasz osobną deklarację PIT-28. Przychodów nie sumujesz zatem z pozostałymi swoimi zarobkami, a kwotę, którą uzyskasz z najmu, opodatkujesz według stawki 8,5% (12,5% - od nadwyżki ponad zł). Pamiętaj Po wyborze opodatkowania ryczałtem nie zastosujesz kwoty wolnej od podatku, a podatek liczysz mnożąc (12,5%) przez wartość przychodu, zatem przez całą wartość, którą uzyskasz od najemcy (w przypadku skali podatkowej opodatkowaniu podlega dochód, czyli kwota od najemcy po obniżeniu jej o koszty uzyskania przychodu). Najem mieszkania poprzez firmę – liniowo, według skali lub ryczałtem Alternatywą dla najmu prywatnego jest założenie firmy i wynajem lokalu poprzez działalność gospodarczą. Co więcej od tego, jakie nieruchomości oraz na jaki okres wynajmujesz może zależeć, czy decyzja o założeniu firmy jest tylko wyborem, czy też jest Twoim obowiązkiem. Pamiętaj Gdy dokonujesz wynajmu pokoi na doby nie prowadzisz już najmu prywatnego, lecz działalność hotelarską (najem krótkoterminowy), który wymaga rejestracji jako przedsiębiorca. Wyjątkiem jest jedynie wynajmowanie przez rolników pokoi, sprzedaży posiłków domowych i świadczenia w gospodarstwach rolnych innych usług związanych z pobytem turystów, które to czynności nie muszą być prowadzone w ramach firmy. Zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych, położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 (niezależnie od liczby łóżek znajdujących się w poszczególnych pokojach i liczby miejsc oferowanych turystom). Taka działalność nie zmusi Cię do opłacania podatku! Do Twojego wyboru pozostaje opodatkowanie według skali (zatem rozliczysz się tak jak powyżej, składając PIT-36 z podatkiem według stawki 17 lub 32%) lub podatkiem liniowym wykazywanym w PIT-36L, według stawki 19%. Decyzję podjąć musisz do 20 stycznia roku podatkowego lub do dnia rozpoczęcia działalności (zaznacz tę informację w składanym druku CEiDG-1). Pamiętaj Oprócz podatku dochodowego musisz rozliczyć również podatek VAT. Jedynie najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (ale już nie wypoczynkowe, rekreacyjne, biurowe) pozostaje z tego podatku zwolniony. Najem wspólny małżonków, najem przez współwłaścicieli Jeżeli wynajmujesz ze swoim małżonkiem wasze prywatne mieszkanie stanowiące Wasz majątek wspólny, to osiągane z tego tytułu przychody oraz ponoszone z tego tytułu koszty rozliczacie po połowie u każdego z Was. Nie możecie dowolnie wykazywać kwot uzyskanych z najmu w Waszych deklaracjach rocznych. Istnieje jednak wyjątek, który pozwala całość przychodu rozliczyć wyłącznie u jednego z Was. W tym celu musicie złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o opodatkowaniu najmu wyłącznie u Ciebie lub Twojego małżonka. Oświadczenie złożycie najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymaliście pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy. Po złożeniu oświadczenia przychody z najmu rozliczacie u tego z małżonków, którego uznano za właściwego dla rozliczenia całości druku. Drugi małżonek nie wykazuje zarobku mimo, że wynajmowane mieszkanie stanowi również jego majątek. Oświadczenie takie, począwszy od 2019 r. (a zatem również w 2021 r.), podpisać i złożyć we wspólnym imieniu, może jeden z małżonków - jedno z Was. Oświadczenie składa się jedynie raz, tzn. nie musicie go ponawiać w kolejnych latach podatkowych. Do momentu złożenia oświadczenia przeciwnego (o rezygnacji z rozliczania najmu u jednego z małżonków), powinniście rozliczać najem zgodnie z pierwotnie złożonym oświadczeniem. Inaczej rozliczać się należy z wynajmu mieszkania, którego jesteś współwłaścicielem (w części ułamkowej), np. w przypadku, gdy posiadasz udział w mieszkaniu łącznie z innymi członkami rodziny – bratem, siostrą, rodzicami. W takim przypadku przychody i koszty z najmu rozlicza się odpowiednio do udziału we współwłasności. Możesz też zawrzeć tzw. umowę quoad usum (używanie faktycznej części nieruchomości wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli). Wówczas możesz wynająć swoją część i rozliczać przychód pochodzący z tej części nieruchomości (por. np. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, IBPBI/1/415-1139/11/KB, Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Pamiętaj Jeśli jesteś jednym z wielu właścicieli jednej nieruchomości, dopuszczalne jest upoważnienie jednego z Was do reprezentacji pozostałych przy podpisywaniu umów najmu. Nie zmienia to faktu, że pozostali współwłaściciele rozliczają przychody z najmu tak jak dotychczas (pełnomocnictwo nie zwalnia ich bowiem z obowiązku wykazania przychodów podatkowych). Jak ustalić dochód z najmu? To, ile podatku zapłacisz zależeć może od wyboru metody opodatkowania. W przypadku standardowych zasad, opodatkujesz dochód osiągnięty w roku podatkowym, zatem różnicę między przychodem (kwotą uzyskaną od najemców) a kosztami jego uzyskania poniesionymi w danym roku. Jeżeli koszty przekraczają wartość przychodu, rozliczeniu podlega strata z najmu, którą możesz odpisywać od przychodu w następnych 5 latach podatkowych, w stopniu nie większym niż 50% tej straty rocznie. Pamiętaj Stosuj prostą zasadę - podwyższanie kosztów spowoduje zmniejszenie dochodu, a w konsekwencji – obniżenie kwoty podatku do zapłaty. Im więcej kosztów udokumentujesz, tym mniejszy podatek zapłacisz! Gdy rozliczasz się ryczałtem ewidencjonowanym, opodatkowaniu podlega przychód. Nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodów. Niższa jednak pozostaje stawka podatku, niż stawka stosowana dla dochodu opodatkowanego według skali podatkowej. Zaliczki z tytułu najmu Zaliczki z najmu prywatnego naliczasz i wpłacasz w systemie miesięcznym. Nie możesz robić tego wyłącznie na koniec roku lub co kwartał. Nie musisz natomiast zaliczek rozliczać na druku PIT-5 składanym co miesiąc czy też prowadzić szczególnego rodzaju ewidencji najmu. Pamiętaj Prowadź własną uproszczoną księgowość najmu i zbieraj dokumenty z podziałem co najmniej na poszczególne lata. Ułatwi to prawidłowe rozliczanie zaliczek oraz przyspieszy procedurę kontroli podatkowej. Zaliczkę wpłacasz poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku. Możesz zatem uzyskać dochód do wysokości 3091 zł bez konieczności płacenia zaliczki z tego tytułu na podatek. Opłacasz podatek dopiero od nadwyżki. Natomiast zaliczkę za dalsze miesiące ustalasz w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku, a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające. Przykład W styczniu podatnik uzyskał przychód z najmu zł, a wykazał koszty 3500 zł. Jego dochód wyniósł 500 zł, więc nie wpłaca zaliczki. W lutym ponownie uzyskał 4000 zł przychodu, koszty to 2500 zł. Dochód to 1500 zł, a łączny dochód od początku roku 2000 zł, stąd nie ma jeszcze obowiązku zapłaty zaliczki na podatek. W marcu przychód to 4000 zł, koszty 500 zł, dochód wyniósł 3500 zł. Od początku roku dochód wyniósł 5000 zł, podatnik płaci zaliczkę na podatek z najmu, rozliczając ją następująco: 5000 zł X 17% - 525,12 zł. Pamiętaj Źródła swoich przychodów traktuj osobno rozliczając zaliczkę na podatek. Dla przykładu - osobno obliczaj zaliczki dla najmu, a osobno dla prowadzonej działalności gospodarczej, zbycia rzeczy ruchomych, nieruchomości itp. Dopiero po obliczeniu zaliczki, sumuj i wpłacaj ją jako łączną wartość. Nie możesz stosować uproszczeń, w których koszty uzyskania przychodów z prowadzonej firmy rozliczysz z przychodami z najmu! Jeżeli posiadasz wiele wynajmowanych rzeczy ruchomych i nieruchomości, to zaliczkę miesięczną na podatek liczysz łącznie, sumując wszystkie przychody z najmu i osobno wszystkie koszty uzyskania ze wszystkich przychodów z najmu. Po zsumowaniu, obliczasz łączny dochód z najmu i z tego tytułu ustalasz łączną kwotę zaliczki. Kwotę wolną od podatku wykorzystaj jedynie do jednego źródła przychodów, np. nie ustalaj zaliczki z działalności gospodarczej i z najmu podwójnie wykorzystując kwotę wolną od podatku. Kwota ta przysługuje jeden raz dla wszystkich źródeł Twoich dochodów (kwotę 556,02 zł odlicza się bowiem jedynie raz, od całości ustalonego podatku). Pamiętaj Zaliczki i dochód możesz obniżać na takich samych zasadach, jak podatek na koniec roku kwotę podatku do zapłaty. Możesz już w trakcie roku korzystać z ulg i odliczeń podatkowych, przysługujących w danym miesiącu (np. z ulgi na internet, ulgi prorodzinnej). Możesz też w trakcie roku korzystać ze straty z lat poprzednich, wykazanej w ramach tych samych źródeł przychodów. Wpłaty zaliczek dokonać powinieneś nie później niż do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłaca się w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Nie musisz wpłacać zaliczki za ten ostatni miesiąc, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złożysz zeznanie roczne PIT i dokonasz zapłaty podatku za dany rok. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Zeznanie podatkowe wynajmującego Wybór właściwej deklaracji podatkowej zależy od tego, jaką metodą zdecydowałeś się rozliczać. Jeżeli jest to: najem prywatny, którego nie rozliczasz ryczałtem ewidencjonowanym – wówczas składasz PIT-36 – jako źródło przychodów wskazujesz w naszej deklaracji w części D odpowiednie kwoty w pozycjach oznaczonych jako „najem i dzierżawa”, najem „na firmę” – składasz PIT-36 – jako źródło przychodów wskazujesz w swojej deklaracji w części D „pozarolniczą działalność gospodarczą”, najem prywatny lub w ramach prowadzonej działalności, który rozliczasz ryczałtem ewidencjonowanym – rozliczasz go składając PIT-28. Począwszy od 2021 r. masz prawo wynajmować mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - rozliczając ten najem w formie ryczałtu. Nie tylko zatem prywatny najem mieszkania możesz rozliczyć stosując ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Pole „przychód” i pole „koszty uzyskania” podatkowe wypełnij w oparciu o dowody i ewidencję prowadzoną w danym roku. Jako przychody wpisz kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Czynsz za grudzień z terminem płatności na styczeń stanowi przychód stycznia, a nie grudnia. Na tej samej zasadzie wpisz w deklaracji rocznej koszty poniesione, a nie należne. Koszt usługi wykonanej w grudniu, za którą zapłata dokonywana jest w styczniu stanowi koszt stycznia, a nie grudnia. Pamiętaj Możesz łączyć najem prywatny i najem „na firmę”. Majątek stanowiący składniki przedsiębiorstwa generować będzie przychody firmowe, a majątek prywatny – przychody prywatne. Gdy zarabiasz na umowie o pracę i prowadzisz najem prywatny, który rozliczasz standardowo według skali (czyli nie ryczałtem, nie składasz PIT-28) w miejsce standardowego PIT-37, składasz PIT-36. Innymi słowy gdybyś nie prowadził najmu, przychody deklarowałbyś z reguły na PIT-37 (zaliczki od umów o pracę, zlecenie – opłaca za Ciebie pracodawca i to powoduje, że składasz PIT-37), ale ze względu na najem, w którym zaliczki opłacasz samodzielnie i sam deklarujesz właściwe kwoty – sporządzasz jedną łączną deklarację PIT-36, w którą wpisujesz wszystkie przychody z wielu źródeł opodatkowanych według skali podatkowej (podatkiem progresywnym 17% i 32%). Co to jest przychód z najmu i kiedy występuje? Przychód z najmu prywatnego wykazujesz jedynie w przypadku, gdy faktycznie go uzyskasz, otrzymasz. Oznacza to, że kwot nieotrzymanego czynszu, które były zgodnie z umową należne, nie uznajesz za przychód podatkowy. Podobnie nie traktujesz jako przychodu kwot wpłaconych kaucji zwrotnych do momentu, w których nie zostaną one wykorzystane na poczet określonych świadczeń (np. do momentu, gdy nie będzie z ich kwoty pokryty czynsz najmu). Wyjątek od tej zasady stanowi najem realizowany w ramach działalności gospodarczej. W przypadku firmy za przychód uznajesz kwoty należne, chociażby nie zostały one faktycznie otrzymane (czyli inaczej niż w najmie prywatnym). W przypadku usług realizowanych w okresach rozliczeniowych za dzień uzyskania takiego przychodu należnego uznajesz ostatni dzień tego okresu rozliczeniowego, określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie wystąpi on jednak rzadziej niż raz w roku. Płatności zaliczkowe na poczet usług świadczonych w następnych okresach sprawozdawczych nie stanowią przychodu aż do terminu wystąpienia tego okresu. Co stanowi koszt podatkowy w najmie? Podatek z najmu płacisz co do zasady od dochodu, zatem od kwoty uzyskiwanej od najemców po odliczeniu od niej kosztów uzyskania, czyli od czystej wartości tego, co tak naprawdę stanowi dla Ciebie wartość dodaną z zawartych umów. Inaczej jest w przypadku, gdy wybrałeś ryczałt ewidencjonowany. Wówczas podatek płacisz od wartości przychodu czyli od całej kwoty uzyskanej od najemców, bez obniżania jej o koszty uzyskania przychodów. Ta forma rekompensowana jest jednak niższą stawką podatku, która wynosi 8,5%. Jeżeli zdecydujesz się rozliczać najem według skali, zatem opodatkować kwotę po obniżeniu jej o koszty, zadbaj, by koszty były jak najwyższe a w konsekwencji, by obniżały maksymalnie czystą wartość dochodu podlegającą opodatkowaniu. Pamiętaj Nie każdy wydatek możesz zaliczyć do kosztów uzyskania i nie każdym wydatkiem możesz obniżać przychód. Podstawową zasadą jest, by wydatek posiadał związek z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów jakim jest najem. Nie może znaleźć się również wśród tzw. kosztów negatywnych, które nawet, gdy są związane z najmem, nie mogą obniżać kwoty przychodu. Poszczególne koszty sumuj w każdym z miesięcy najmu. Przy najmie prywatnym nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji według określonego wzoru, niemniej prowadzenie dla celów własnych oraz ewentualnej kontroli może okazać się pomocnym. Do deklaracji podatkowej wpisuj koszty po ich zsumowaniu z całego roku. Nie musisz co miesiąc składać deklaracji zaliczkowych. Jedyne co musisz zrobić, to obliczyć wartość zaliczek i wpłacić je na rachunek organu podatkowego. Podstawowy koszt, jakim obniżysz przychody z najmu, jest wartość odpisu amortyzacyjnego z tytułu zużycia wynajmowanej nieruchomości. Rozliczasz go zgodnie z roczną stawką amortyzacyjną wskazaną dla wynajmowanej nieruchomości. Wartość odpisu jest różna przy nieruchomościach nowych oraz używanych, po raz pierwszy wprowadzonych do użytku. Możliwe jest zarówno przyspieszanie, jak i opóźnianie amortyzacji (podwyższanie jak i obniżanie wartości poszczególnych rat amortyzacyjnych). Jeżeli nieruchomość kupiłeś na kredyt (w tym kredyt hipoteczny), to kosztem uzyskania pozostają dla Ciebie odpisy amortyzacyjne a nie wydatek „na kredyt”. Dodatkowo możesz rozliczać w kosztach odsetki od kredytu oraz pozostałe koszty kredytu (w tym koszty z tytułu jego ubezpieczenia, zaciągnięcia, wyceny nieruchomości itp.). W przypadku odsetek – zaliczasz do kosztów odsetki zapłacone a nie te, które są jedynie należne w danym miesiącu lub za dany miesiąc. Kosztem podatkowym są również wydatki na czynsz oraz opłaty za media ponoszone przez Ciebie jako wynajmującego. Możesz również sporządzić umowę najmu w ten sposób, by koszty mediów (rachunki za wodę, prąd, gaz, przenoszone były na lokatorów na zasadzie refakturowania. Wówczas kwoty nie stanowią dla podatnika kosztów a opłaty ponoszone przez lokatorów nie są przychodami. Koszt podatkowy stanowić mogą zarówno wydatki na opłaty na podstawie przedpłat na media, jak i te rozliczane w związku z końcowymi fakturami rozliczeniowymi. W przypadku wykazania nadpłaty – powinieneś skorygować kwotę ponoszonych kosztów i odpowiednio zwiększyć zaliczkę na podatek. Wydatkami, które obniżyć mogą również przychód z najmu są dla Ciebie koszty poniesione na: zakup mebli i innego wyposażenia mieszkania, usługi podłączenia mediów, telewizji, internetu, w tym wydatki na opłacane w celu najmu abonamenty, wykończenie mieszkania, koszt zawarcia umów najmu, ogłoszeń, podpisania umowy. Podatek od najmu oblicz wygodnie w Programie e-pity 2021 Nie musisz liczyć podatku w PIT-28 lub PIT-36 za 2021 od najmu ręcznie. Sprawdź wysokość Twojego podatku kompleksowo z uwzględnieniem wszystkich ulg i odliczeń. Zadbaj o najniższy podatek i najszybszy zwrot do 45 dni! Wylicz podatek z najmu od razu w Programie e-pity 2021 teraz i wyślij e-deklarację online >> Dokumentowanie kosztów najmu Koszty najmu potwierdź dokumentami, z których wynika, że poniosłeś (na dokumencie powinno znajdować się Twoje imię i nazwisko i adres) na rzecz jakiejś osoby (dane podmiotu) określony koszt w określonej dacie. Oznacza to, że nie możesz rozliczać kosztów jedynie na podstawie paragonów lub dokumentów potwierdzających koszt bez wskazania podmiotów transakcji czy jej przedmiotu (np. potwierdzenie z karty kredytowej). Dowody najmu powinieneś gromadzić i przechowywać z podziałem na lata ich poniesienia co najmniej przez 5 lat licząc od końca roku, w którym rozliczać powinieneś dany rok najmu ( z reguły termin ten to 30 kwietnia lub 31 stycznia roku następującego po rozliczanym roku wynajmu). Oznacza to, że dowody faktycznie przechowywane są do 7 lat od roku ich otrzymania. Koszt najmu uznaje się za poniesiony w okresie, w którym uzyskałeś dokument potwierdzający jego poniesienie. Nie musisz dodatkowo oczekiwać na faktyczną zapłatę za koszt, by rozliczyć go podatkowo. Refaktura mediów – a koszty Problemem może okazać się rozliczanie kosztów przenoszonych na najemców – czyli refakturowanych pośrednio na nich. Jeżeli zawierasz umowę najmu, to ponosisz wydatki tytułem nabycia mediów (woda, gaz, ciepło, elektryczność), których wartością obciążasz swoich najemców, wystawiając im faktury zgodnie z dokumentem otrzymanym od dostawcy mediów. Oznacza to, że najemcy na podstawie wystawionej przez Ciebie faktury (dokumentu) zapłacą dokładnie tyle, ile sam zapłaciłeś dostawcy mediów. Dla celów rozliczania podatku kwoty refakturowane uznaj za przychód podatkowy, a wydatki na dostawę mediów – za koszt (dochód końcowy wyniesie zatem zero złotych). Wyjątkowo, jeżeli rozliczasz się ryczałtem ewidencjonowanym kwot refakturowanych nie musisz zaliczać do swoich przychodów (por. np. Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 27 kwietnia 2011 r., nr IPTPB2/415-16/11-2/AK). Możesz także ustalić za pomocą umowy, że czynsz najmu zawiera już w sobie opłaty za media. W takim przypadku nie ma już konieczności dodatkowo refakturować ich na najemców. Pamiętaj Jeśli dzielisz umowę na czynsz oraz opłaty za media, narażasz się na opodatkowanie ich różnymi stawkami podatku VAT (por. np. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, 10 stycznia 2012 r., nr IPTPB3/423-258/11-4/KJ). W przypadku najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej, Ministerstwo Finansów wydało interpretację ogólną 15 czerwca 2012 r. (sygn.. akt DD2/033/21/KOI/2012/DD-159), zgodnie z którym, gdy umowa najmu przewiduje odrębne od czynszu rozliczenie tzw. mediów poprzez ich refakturowanie z wynajmującego na najemcę, to postanowienia umowy najmu dla celów podatkowych określają datę powstania przychodu u wynajmującego z tego tytułu. Zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat za media są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, iż moment powstania przychodu ustalany jest zgodnie z okresami rozliczeniowymi wskazanymi w umowie. Podobnie koszty nabycia refakturowanych usług, należy ująć w kosztach uzyskania przychodów w oderwaniu od refaktury z uwzględnieniem zasad ogólnych rozliczania kosztów w działalności gospodarczej. Podatnik VAT prowadzi działalność usługową w zakresie produkcji i zakładania paneli ściennych. Dodatkowo od niedawna wynajmuje nieruchomość w ramach najmu prywatnego, poza działalnością. Czy powinien wykazywać najem w deklaracji VAT-7 i w ewidencji VAT? Tak, podanik powinien wykazywać w deklaracji i ewidencji oprócz swojej dotychczasowej działalności również najem prywatny. Szczegóły w dalszej części artykułu. Podatnikiem VAT może być osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej oraz osoba fizyczna. Te podmioty mogą wykonywać samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Natomiast poprzez działalność gospodarczą należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powstaje w związku z tym pytanie, czy najem nieruchomości prywatnej możemy uznać za działalność gospodarczą podlegającą VAT. Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Najem prywatny jako działalność gospodarcza Najem nieruchomości polega de facto na wykorzystywaniu towaru, w tym przypadku lokalu. Jeżeli więc jest on dokonywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych, wówczas stanowi działalność gospodarczą opodatkowaną VAT. Przy czym za działalność gospodarczą dla celów rozliczeń VAT należy uznać wynajem nieruchomości dokonywany w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, jak i poza tą działalnością, tzw. najem prywatny. Gdy osoba fizyczna prowadzi działalność i wynajmuje prywatny lokal – dla rozliczeń VAT z tytułu wszystkich tych czynności jest jednym podatnikiem. Rozpoczęcie wynajmu stanowi tylko rozszerzenie dotychczasowej działalności podatnika. Stawka VAT dla najmu prywatnego Co do zasady stawka VAT na usługi najmu wynosi 23%. Jeżeli natomiast podatnik wynajmuje na cele mieszkaniowe, może zastosować zwolnienie przedmiotowe, określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolnienie to zawiera określone warunki, które muszą być bezwzględnie spełnione: usługa najmu, dzierżawy nieruchomości musi być na własny rachunek, wynajem dotyczy nieruchomości na cele tylko mieszkaniowe, cel wynajmu również musi mieć charakter mieszkaniowy. Jeżeli któraś z tych przesłanek nie jest spełniona, zwolnienie nie będzie miało zastosowania do usługi najmu lub dzierżawy. Wówczas należy taką usługę opodatkować stawką 23%. Najem prywatny na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT. Najemca, który oprócz sprzedaży opodatkowanej będzie rozliczał sprzedaż zwolnioną z tytułu najmu, jest zobowiązany wyodrębnić, jakie zakupy są związane tylko z najmem, i od nich nie odliczy VAT. Do zakupów wspólnych będzie mógł stosować proporcję. Gdy w poprzednim roku nie miał sprzedaży mieszanej ustala szacunkową proporcję na podstawie prognozy ustalonej z naczelnikiem urzędu skarbowego (art. 90 ust. 8 ustawy o VAT). Rozliczenie najmu prywatnego w deklaracji i JPK_VAT Jeżeli osoba fizyczna decyduje się w ramach swojej działalności świadczyć także usługi najmu prywatnego nieruchomości, to rozliczenie tej transakcji powinno zostać ujęte odpowiednio w jej deklaracji VAT, jeśli jest czynnym podatnikiem VAT. Nie składa innych rodzajów deklaracji. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, która podejmuje się jednocześnie świadczenia usług najmu prywatnego, obydwa rodzaje działalności wykazuje i rozlicza w jednej deklaracji VAT, gdy jest czynnym podatnikiem. Jeżeli świadczone przez podatnika usługi najmu prywatnego spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego i tak ciąży na nim obowiązek rozliczenia transakcji w deklaracji i pliku JPK_VAT. Potwierdził to Dyrektor KIS w indywidualnej interpretacji z 9 października 2019 r. (sygn. 0112-KDIL2- Czytamy w niej, że: (…) świadczone w ww. zakresie usługi najmu, korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, to tym samym podlegają one wykazaniu w deklaracji VAT-7. Jeżeli Wnioskodawca wykazuje w deklaracji VAT-7 ww. sprzedaż (tj. wynajem lokali na cele mieszkaniowe), to również jest on zobowiązany wykazać sprzedaż zwolnioną w plikach JPK VAT, bowiem plik JPK VAT jest odzwierciedleniem ewidencji prowadzonej dla potrzeb podatku od towarów i usług oraz deklaracji. Dlatego podanik świadczoną usługę najmu, która: korzysta ze zwolnienia z VAT – powinien ująć w poz. 10 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK_VAT w poz. K_10; w nowym pliku JPK_V7K/JPK_77M będą to pola K_10 i P_10; podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT – powinien ująć w poz. 19 i 20 deklaracji VAT-7 oraz w pliku JPK_VAT w poz. K_19 i K_20; w nowym pliku JPK_V7K/JPK_77M będą to pola K_19 i K_20 oraz P_19 i P_20. Gdy podanik z tytułu wykonywanej działalności korzysta ze zwolnienia z VAT ze względu na wysokość obrotów, nie wykazuje w deklaracji również najmu – do czasu przekroczenia limitu sprzedaży. Należy pamiętać, że zdaniem organów podatkowych wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usług najmu zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT należy uwzględniać przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego (zob. przykładowo pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 lutego 2020 r., sygn. Podstawa prawna: art. 5a, art. 15 ust. 1, 2 i 3, art. 41 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 109 ust. 1 i 3, art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – z 2020 r. poz. 106; z 2020 r. poz. 568 art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – z 2019 r. poz. 1149; z 2019 r. poz. 1195